Sobreendeudamiento afecta pago de arriendos, principalmente en estratos altos, dicen especialistas
Agosto 21 de 2008 -
Pagar la renta dejó de ser prioritario para las familias, a raíz del auge de consumo a crédito en los dos últimos años, dice Alirio Chaur, gerente de Mercadeo de Seguros El Libertador."Los arrendatarios se endeudaron demasiado, cayeron en la tentación de comprar carros con la cédula y las tarjetas fáciles", explica Chaur. Su compañía maneja 250.000 contratos de alquiler.
"Hoy, pagarle al banco (créditos y tarjetas) es prioritario porque de lo contrario los reportan y les bloquean el cupo para 'bandearse' el próximo mes", agrega el funcionario, quien explica que el 65 por ciento de estos 250.000 bienes arrendados corresponden a vivienda.
Según los resultados recientes del negocio que analiza Chaur, el sobreendeudamiento disparó los siniestros y en el primer semestre se deterioró seriamente la cartera.
"Pasamos de pagar 4.000 millones de pesos mensuales, en promedio durante en el 2007, a 6.000 millones en junio pasado".
Se reducen ingresos por despidos
Para María Cristina Rico, gerente de la afianzadora Protecsa, este problema es muy evidente en el segmento de los empleados, pues "es claro que las empresas están despidiendo al personal y esto se evidencia en que dejan de pagar arriendo o empiezan a devolver los inmuebles para buscar uno más económico", dice.
Chaur comparte esta percepción y agrega que muchas industrias que antes representaban un empleo sólido han salido de empleados por problemas con Venezuela y Ecuador (como en el caso de las ensambladoras).
Entonces, el perfil del inquilino cambió. Ahora prefieren a los empresarios que a los empleados.
Estratos altos están saturados
El otro talón de Aquiles es la saturación de los estratos 5 y 6. "Hay un volumen muy importante en construcción en esos segmentos con un agravante: al incrementarse tanto el valor del metro cuadrado, los compradores debían invertir alto y, por ende, fijar cánones demasiado altos.
"Esto se nota en la desocupación de las viviendas, que ya toma entre 4 y 5 meses para alquilarlas de nuevo", indica Chaur.
Inmobiliarios consultados coinciden con los aseguradores y añaden, por ejemplo, que un apartamento de 100 metros, en estrato 4 o 5 sin acabados muy lujosos, cuesta al menos 450 millones y su canon (que corresponde al 1 por ciento) vale 4,5 millones de pesos.
Para esto, la familia debe ganarse, como mínimo, 13,5 millones de pesos y hay pocas personas que cumplan ese perfil.
"Con esos cánones tan costosos, la gente no se anima y el propietario se queda con el bien vacante, entonces la única alternativa es bajarle y perder.
"Esta situacion es habitual cuando la economía baja, esperemos que sea más corta que en la crisis anterior", analiza el funcionario de seguros El Libertador.
Otro inmobiliario, que pidió la reserva de su nombre, indica que en bienes de entre 6 y 8 millones por metro cuadrado la rentabilidad apenas llega al 0,5 por ciento.
"En estratos exclusivos, un bien de 200 metros vale entre 1.200 y 1.600 millones de pesos y apenas se consiguen inquilinos que paguen entre 6 y 8 millones mensuales de alquiler, más las cuotas de administración que implica un conjunto de este estrato", dice.
Empiezan las devolucionesAnte la contracción de los ingresos, los inquilinos, de buena fe, se están viendo obligados a devolver los bienes antes de que la 'cuenta crezca', y buscar una opción más económica.
"Allí, la señal de alerta es para aquellos propietarios que prefieren arrendar directamente y que, muchas veces, no exigen ni fianzas ni pólizas de seguros.
Hay que analizar con mucho cuidado a quién se le entregan los bienes pues, si no pagan o no quieren salir, luego hay que empezar procesos de restitución costosos y dispendiosos", advierte la representante de Protecsa, que maneja 8.500 contratos afianzados por 10.000 millones de pesos.
Entonces, si quieren salir antes de que finalice el contrato, aseguradoras y afianzadoras le giran el canon al inmobiliario (para que no se atrase con el propietario) y se pactan una forma de pago para las deudas pendientes con los codeudores.
Mientras tanto, le dejan la opción de negociar la multa por la entrega anticipada al inmobiliario y al propietario.
"Hay quien no puede pero quiere pagar, a ese se le ayuda a cumplir con la obligación, pero otros se pasan de listos, por eso hay que actuar ante el menor incumplimiento", dice Chaur.
Comercio, el primero en flaquear
En opinión del representante de El Libertador, aunque el fenómeno es evidente en el rango de la vivienda (por el volumen que representa), también es claro que el problema es aún más agudo en el caso del comercio.
"Ante la falta de ventas, los comerciantes están cerrando los establecimientos y devolviendo los locales pues sin ingresos es imposible pagar alquiler y administración", explica Chaur.
Por ello, en este segmento no esperan a finalizar el contrato. Lo regresan cuanto antes.
Para Maria Cristina Rico, los incumplimientos en los locales son más marcados en los centros comerciales. "Aunque no estamos alarmados, todos estos síntomas nos obligan a endurecer las políticas para minimizar los riesgos, ya no podemos ser tan elásticos ni tan generosos al elegir a los inquilinos.
"Solo así evitamos problemas como los que estamos empezando a ver hoy".
Para ello, el secreto del negocio de asegurar y afianzar está en las políticas de selección pues lo importante es que la compañía tenga el músculo para repetir contra inquilino y fiadores.
Por eso, en el caso de Protecsa, las garantías que antes requerían una previsión del 4 o 5 por ciento del total de la cartera debió incrementarse al 7 por ciento para poder asumir los incumplimientos.
"Aunque parezcamos odiosos, analizar cuidadosamente los ingresos también es un favor que se les hace a las familias y a los comerciantes.
"Muchos colombianos quieren vivir en Rosales o Ciudad Salitre con ingresos de 1,5 millones, cuando es claro que el sueldo debe ser cuando menos el triple del alquiler, siempre y cuando no tengan otras obligaciones (colegios, deudas, etc.) o sea madre cabeza de familia.
"Nada ganamos aceptando muchos arrendatarios que en dos meses estarán 'colgados", concluye Rico, quien indica que la cartera afianzada no ha disminuido "aunque con mucho esfuerzo de los inmobiliarios, pero es claro que son escasas las prórrogas y las renovaciones pues, en cuanto el contrato costoso se acaba, se regresan los inmuebles.